不動産を売却するときにかかる税金とその対策をわかりやすく解説

1. 不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却時に主にかかる税金は以下の3つです。

• 譲渡所得税（所得税・住民税）
• 復興特別所得税
• 印紙税（売買契約書作成時）

このうち負担が大きいのは譲渡所得税で、売却益が出た場合に課税されます。

2. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は以下の計算式で求めます：

課税譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) – 各種控除

• 取得費：購入価格・仲介手数料・登記費用など
• 譲渡費用：仲介手数料・測量費・解体費用など

この課税譲渡所得に税率をかけて税額を計算します。

3. 税率の違い（長期譲渡・短期譲渡）

所有期間により税率が異なります：

• 短期譲渡（5年以下）：所得税30% + 住民税9% = 合計39%
• 長期譲渡（5年超）：所得税15% + 住民税5% = 合計20%

所有期間のカウントは「売却した年の1月1日時点」で判定します。

4. 控除や特例で税金を減らす方法

譲渡所得税には控除・特例を使うことで税額を大幅に減らすことが可能です。

• 3,000万円特別控除：居住用財産を売却した場合、最大3,000万円まで譲渡所得から控除
• 軽減税率の特例：10年以上所有した場合、税率を軽減可能
• 買換え特例：条件付きで課税を繰り延べできる

控除を適用するには確定申告が必要です。

5. 節税対策のポイント

• 売却時期を調整して所有期間を5年超にする
• 取得費が不明な場合、概算取得費（売却額の5%）で計算可だが実費証明で節税可能な場合も
• 必要経費（リフォーム・測量・解体費用など）を漏れなく計上する
• 控除・特例の活用を忘れず確定申告で申告する

6. まとめ

不動産売却時には譲渡所得税を中心とした税金がかかりますが、正しい知識と準備で節税が可能です。

• 不動産売却には譲渡所得税・住民税がかかる
• 所有期間で税率が変わる（5年超で節税）
• 3,000万円控除など特例を活用する
• 必要経費をきちんと計上する
• 確定申告を忘れずに行う

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